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  7月5日下午,提振信心—新周期下建陶行业发展论坛在中国陶瓷城展馆五楼商务会议室举办,活动现场,宜居中国发起人&中国房地产业协会城市更新委员会副秘书长于维伟围绕目前房地产发展现状以及未来发展趋势,发表了《房地产新引擎——高品质住宅和城市更新》的主题演讲。

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▲宜居中国发起人&中国房地产业协会城市更新委员会副秘书长于维伟

  话题一:房地产整改的实质是遏制金融泡沫化

  在今天这个时局,陶瓷行业很多新的产品和技术在不断地往前走,房地产行业也一样,我觉得“房地产暴雷”这个词不准确,不是房地产业暴雷,而是房地产业部分企业出现了一些问题,所以房地产业并没有暴雷,因为还有很多房地产企业做得很好。

  首先跟大家分享一下房地产业2021年的走势和2022年的趋势。房地产的属性其实是实体经济,跟金融没有任何关系,房地产业不是房地产,房地产业相关的产业链很长,跟大家息息相关,不会分开。现在要遏制的是房地产金融泡沫化,这是本质,跟房地产业一点关系没有。就像旁氏骗局,不断地弄钱,讲故事,弄钱,最终的结果是什么?结果肯定是要暴雷的。

  2021年房地产业确实遇到了很多问题,销售操盘比2020年下降了3.5%,出现了罕见的负增长,房地产企业违约的情况,政策也跌宕起伏,从开始去杠杆,控制风险,到后面出现了风险,一直反反复复,良性循环。后来游戏规则改了,集中拍地,房住不炒,政策加码,结果到下半年又松绑,这样反复折腾,房地产业不出问题才怪。

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  今年年初万科董事长郁亮他提了一个新名词:黑铁时代,这是王小波写的一本小说,里面讲的黑铁是类似于监狱的地方,很多人受监控、受控制,跟我们现在所遇到的情况大致相似。

  2022年上半年国家也出台了一些政策,但很多政策民营房地产企业并没有受益,部分政策只有好的企业受益,一般的企业并不受益。这里面需要国家更加放开一些政策来支持。

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  去年年底中央经济工作会议,要构建房地产市场健康发展的长效机制,坚持房子是用来住的,不是用来炒的,因城施策,分类指导,夯实城市政府的主体责任,完善住房市场体系和保障性住房体系。房地产业还是我们国家的经济支柱之一,市场离不开房地产业,也不能没有房地产业,只要坚持房只住不炒,就能回归它的属性。

  第二个是探索新的发展模式,坚持租购并举,支持商品房市场,满足购房者的合理住房需求。政府要夯实政策的主体责任,必须管当地的房地产企业,不能让它倒下,更不能让房子烂尾。

  总结一下,第一是政策后面会不断地出台,第二个是我预判房地产危机在今年上半年就已经到底了。在万科股东大会上,郁亮也说过,市场已经触底,所以会有缓慢温和的过程。另外,房地产行业不是最难的,还有比它更难的行业,10万亿级的房地产市场,其实是千年行业,常做常有、常做常新,大家要坚定房地产行业不会倒。

  话题二:高品质住宅成为房地产业未来发展趋势

  我觉得房地产发展到现在,大家都在思考一个问题,现在并不缺房,缺的是结构性的,能改善消费者需求,满足他们对美好生活要求的房子,所以未来房地产业高品质住宅肯定是一个发展趋势。

  什么是高品质住宅?我认为就是两点,一个是质量,一个是功能。首先是质量的提升,过去这二十年房地产的发展,因为金融属性太强了,导致大家都没有注重产品的质量,注重更多的是降成本,价低者得。而在现在的双碳模式下,国家绿色发展模式下,我们不会再建这么多低质、低效的房子了。第二个是提升功能,以前的房子都是毛坯,但现在大的房地产商都愿意做精装修房,增加溢价,降低消费者的成本。

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  因为是集采,所以精装修市场肯定是未来的发展趋势,它不光要满足精装修的问题,还有人的居住功能问题,就像住得舒服不舒服,健康不健康等等。住建部对高品质住宅的定义,不光是硬件的完善,还有很多跟我们的养老、休息、健康运动、生活便利等其他方面。

  从前年开始,政府就在推动高品质住宅的发展,以北京为例,2000年出台了《北京高品质住宅的综合评价标准》,把游戏规则改了,以前是价高者得,现在是集中拍地,除了竞价格,还要竞品质,不能无限制地降成本。这两年全国各地都出了类似的政策,所以说未来高品质住宅肯定是政府推动的一个主要方向。

  北京市出台的《关于规范高品质住宅项目建设管理的通知》,就包含高品质住宅具体的评价标准,谁得的分高,谁就会拿到建筑权,这里面有六个指标的要求:绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术应用和管理模式。

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  今年有一批的高品质住宅,我们几个机构联合做了一份宜居高品质住宅发展报告。总体来说,大家是支持高品质住宅建设,而且这六个指标对高品质住宅都有要求,都有关系,可实际上这些指标也有相互打架的地方,并不存在能把这六个指标全部都做好的情况出现。

  话题三:高品质住房的类型和定义

  2019年版绿色建筑标准是中国建筑科学研究院牵头编的,它以前叫四洁一环保,现在变成了以人为本,强调人、环境和建筑本身的关系,这个标准的出台对我们未来整个绿色建筑和高品质住宅的发展是一个特别重要的文件。而且现在绿色建筑政府是有补贴政策的,它有三个星级的评价,如果获得绿色建筑称号就会获得对应政府的一些补贴。

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  第二个是装配式建筑,从2016年国务院转发住建部关于大力发展装配式建筑的指导意见,这些年各地装配式建筑也得到了迅速发展。在我们国家的双碳模式下,装配式建筑是实现双碳在建筑和房地产行业的一个特别重要方式。在北京市高品质建设方案里面,如果用装配式建筑,不做装配式装修也就得不了高分,必须要实行装配式内装修,因为它是一个从产品到部品,从部品到系统,从系统到一个整体的空间装修。

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  第三个是超低能耗建筑,低能耗居住建筑是指适应气侯特征和场地条件,用被动式建筑设计最大幅度降低建筑供暖、空调、照明需求,通过主动技术措施最大限度提高能源设备与系统效率,充分利用可再生能源,以最少的能源消耗提供舒适室内环境,且其室内环境参数和能效指标符合本标准规定的居住建筑。在我们国家双碳的背景下,超低能耗建筑也是未来的发展方向。

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  第四个是健康建筑,健康建筑最开始是从美国的系统里面分出的WELL体系,在我们国家也是中国建筑科学院牵头编制的国内健康建筑评价标准,国内更多是研究空气、水、舒适性、健身、人文、服务等方面,这里面更多也是强调了以人为本,我们人在房子里面和我们健康的关系,特别是在这两年疫情的前提下,这种健康的居住需求,安全的居住需求,可能更为关键。

  还有WELL体系,是美国的体系,是7个方面,有宜居技术,绿色建材等。其中绿色建材跟我们也有关系,比如招商蛇口正准备在招采体系里面做一些变革,要启动绿色建材,为我们国家低碳来做贡献。这是一个新的赛道,不是固化的大建材企业和大房地产企业,也有给二线陶瓷卫浴企业弯道超车一个机会。除此之外,还有管理模式,采用工程总承包的模式、EPC的模式、BIM应用等。房协也在做高品质住宅测评的技术规程,高品质住宅的核心是以人为本,从用户角度出发。

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  话题四:增、存量市场和保障性住房体系息息相关

  在增量市场方面,我想跟大家分享一下保障性租赁住房,它是由政府支持,发挥市场机制,引入多主体投资,不是以前传统意义上的公租房和保障房。以前的传统意义上的房子是由政府建,政府来管理,但现在的保障性租赁住房,一方面是增量里有一些配件和指标,一方面在存量里应用了集体用地、一些闲置土地,把它转成保障性租赁住房,这里面更多是利用社会资本参与去强调存量。

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  解决人口结构性对住房需求的问题,这块市场有多大?“十四五”期间大概有1000万套住房,要建1000万套保障性租赁住房,这是一个巨大的市场。今年开工就有240万套,这也是一个巨大的市场,而且保障性租赁住房不都是传统很低端的住宅产品,它要运营,要自持。如果把产品做的太差,后期就会出现很多问题。

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  这里面有几个意见给到企业,第一是产品供应商转化成系统供应商,第二是和开发商合作前置,一起研究如何能把房子盖得更好,增加产品的溢价,第三是要了解国家政策和房地产发展走势,第四是多了解房地产的思考方式。

  再跟大家说一下城市更新,它是党十九届五中全会作出的重大部署,是一个重大的改变,背景是内循环为主的双循环国家战略发展下,出口和外部的市场环境恶劣,国家要发展内循环。这里面的核心跟房子有关,跟建设有关的事就是我们国家拉动经济形势一个核心。

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  这些年房地产发展从增量,到现在不可能无限再增量,随着我们国家城市化的进程,现在已经到需要更新的时候了,这里面酝酿了巨大的市场,巨大的空间。这里面场景,我们可能看的比较多是老旧小区改造,广州的三旧改造,深圳的城中村改造,还有其他五个方面都是要改造的。这块的市场有多大?城市更新的目标是2000年以前的老旧小区,一共是21.9万个,包括很多老旧厂房,老旧街区,城中村等。在我们中房协做的市场预测里,城市更新里面这块市场就值10万亿以上。在房地产业里中国房地产业协会城市更新委员会就是要引领房地产企业参与到城市更新里面,助力房地产企业高质量转型。党的十九届五中全会和全国人大都开会提出来,推进以人为核心的新型城镇化,实施城市更新行动。


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  城市更新里面也提到了高品质建设问题,宜居、绿色、科技是核心,它的市场是巨大的,它是反对大拆大建,这当中有一部分改造是需要重建,更多是靠运营性的收益来弥补投资,玩法不一样。这里面整个产业链包括建材企业,我们得思考以运营为导向的模式要怎么去参与,因为这也是未来建材行业关注的一个新的市场方向。

  最后总结一下,从产品供给的角度分为两个规模相当的市场,第一个点是增量市场和商品房里面的高品质住宅,商品房里面的高品质住宅,第二个点是存量市场里的城市更新。大家要重点关注以公租房、保障性租赁住房为主的保障性住房体系,中央经济工作会议提到了关于新模式,实际上是保障性住房体系的建设,这块未来是巨大的市场,有一部分是增量,有一部分是存量。

  卡莱尔讲过:首先因为危险才有了新的创造,如果大家日子都过得很好,各自忙各自的,就没有今天的会议,只有更多动荡的时才会有一些新的创造和创新。就好像房地产行业的领军人物王石,他比较爱登山,因为登山其实是人一次次征服和挑战自己的过程。

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